В регионах России на настоящий момент идет постепенное увеличение темпов жилищного строительства, именно поэтому становятся актуальными проблемы надлежащего осуществления обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Обязанность застройщика по такому договору сдать дольщику объект (квартиру) является основной, ее реализация гарантирована обширной нормативной базой, но на данный момент застройщики не всегда бывают добросовестны, поэтому вопросы о качестве выполнения работ стоят особенно остро.
Правоотношения дольщика, физического лица, и застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве регламентированы в положениях Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с установленными нормами действующего законодательства застройщик обязан передать дольщику объект соответствующий условиям заключенного между сторонами договора, иным обязательным требованиям качества.
В случае если застройщик передал объект ненадлежащего качества, требования дольщика об устранении недостатков законны.
Перейдем к разбору конкретных ситуаций – что делать, если при приемке объекта от застройщика, были выявлены недостатки?
Например – часть обоев в комнате не доклеена, отсутствует гофра у унитаза, угол плинтуса установлен не верно (одна его часть больше другой), наличие подтеков в ванной комнате, на кухне, проблем с инженерными коммуникациями, трещин в стенах.
Как видим, недостатки могут быть многообразны, поэтому можно выделить существенные и не существенные недостатки, при этом дольщик вправе заявлять претензии застройщику только относительно существенных недостатков.
Так как законодательно установленный перечень тех или других недостатков отсутствует, руководствуемся принципом – не существенным признаем лишь то, что можно исправить без лишних трудозатрат.
Существенные недостатки желательно выявить дольщику на стадии приемки и до подписания передаточного акта, сделать это можно путем тщательного осмотра всего принимаемого объекта, для оперативности и эффективности можно пригласить нескольких лиц, а также лиц, имеющих опыт в строительстве и приемке объектов строительства.
Указанные действия подстегнут застройщика на ранних этапах устранить выявленные недостатки, ведь для него важно подписать передаточный акт в срок, иначе он будет считаться просрочившим, а значит, дольщик будет вправе требовать уплаты неустойки, а также убытков, морального вреда.
Таким образом, если при приемке объекта будут обнаружены любые существенные недостатки, необходимо отразить их в отдельном акте, в котором также оговорить сроки их устранения.
Обязательно нужно взять себе экземпляр или копию составленного и подписанного застройщиком акта.
До устранения выявленных недостатков подписывать документы застройщика не рекомендуем.
Дополнительно можно направить претензию с приложением копии акта в офис застройщика.
Но, как быть, если уже после подписания передаточного акта и регистрации объекта будут выявлены недостатки?
В этом случае необходимо помнить, что на любой объект долевого строительства, приобретённый дольщиком, должен быть установлен гарантийный срок.
В соответствии с действующим законодательством, гарантийный срок на объект установлен в пределах пяти лет, на оборудование в пределах трех лет.
Поэтому обратиться с претензиями о некачественно сданном объекте дольщик вправе в течение указанного гарантийного срока, который начинает течь с момента подписания передаточного акта.
Срок гарантии сохраняется за объектом, в том числе в случае изменения его собственника, купив квартиру в пределах действия гарантии, покупатель может требовать устранения его недостатков.
Дольщик вправе требовать компенсации расходов на устранение любых недостатков, в том числе в случае, если такие недостатки могли быть обнаружены на момент приемки объекта.
На основании изложенного, рассмотрим ситуацию, когда дольщиком уже в процессе эксплуатации объекта обнаружены недостатки в виде некачественно выполненной шумоизоляции в квартире.
Первым делом после обнаружения недостатка, необходимо удостовериться в превышении допустимого уровня шума в жилом помещении, обратившись в соответствующую организацию и заказав экспертизу.
При этом важно, что бы в заключении эксперта было указано, что превышение шума в помещении связано именно с действиями застройщика, как то им были применены некачественные материалы или нарушена технология производства работ.
Не будет лишним, если дольщик подготовит конкретные предложения об устранении недостатков и представит для ознакомления рыночную стоимость таких работ.
Если экспертизой будет доказан факт имеющихся недостатков, а также связь этих недостатков с застройщиком, дольщик вправе на свой выбор обратиться к застройщику с претензией о безвозмездном устранении недостатков (либо соразмерном уменьшении цены, либо возмещении своих расходов на устранение недостатков), или напрямую в судебный орган с исковым заявлением с аналогичными требованиями.
Такой выбор остается на усмотрение дольщика, но в целях досудебного урегулирования спора является важным направление предсудебной претензии, так вполне вероятно, что застройщик может устранить недостатки в добровольном порядке.
В случае неудовлетворения застройщиком обоснованной претензии, дольщик получает право взыскать с него штраф в размере 50 % от суммы требований, предусмотренный законом о защите прав потребителей.
Дополнительно стоит обратить внимание на то, что перечень требований, изложенных выше, является исчерпывающим, иные требования дольщик заявлять не вправе.
Так, дольщик в данном случае не вправе будет требовать замены объекта, выполненного с недостатками, на равнозначный.
В случае если дольщик решил направить исковое заявление напрямую в суд или же застройщиком претензия проигнорирована /получен отказ в удовлетворении, имеет смысл обратиться к компетентным юристам для подготовки искового заявления и проработки позиции по делу.
Успехов!
P. S. Реклама, сотрудничество, предложения, вопросы и связь с администрацией сайта www.pravo-online.site по электронной почте: sitepravoonline@gmail.com
Добавить комментарий